Wir haben einen ausführlichen Due Diligence Prozess, den jede neu zu erwerbende Immobilie durchlaufen muss. Unsere Werteinschätzungen sind realistisch und wir beleuchten jedes Objekt aus verschiedenen Perspektiven, bevor wir zu einer Kaufentscheidung gelangen. Unseren Investoren legen wir nur solche Objekte vor, die wir bereits eingehend geprüft und für gut befunden haben.
Die erste Bewertung einer Immobilie im Ankauf wird bei uns ausschließlich basierend auf Informationen aus dem Exposé erstellt. Die Bruttomietrendite (Jahresnettokaltmiete geteilt durch inserierter Kaufpreis) ist hierbei die entscheidende Kennzahl. Je nach aktuellem Zinsumfeld kann die benötigte Mindestrendite variieren. Fällt die Bruttomietrendite in unseren aktuellen Zielkorridor, so gleichen wir noch weitere Daten ab. Insbesondere das Verhältnis von aktuellem Mietniveau (durchschnittliche Nettokaltmiete pro qm für das gesamte Objekt) zu Sanierungszustand des Objekts ist dabei ausschlaggebend. Vereinfacht kann man sagen, dass ein sanierungsbedürftiges Objekt nur dann interessant ist, wenn das Mietveau niedrig ist, sodass Entwicklungspotential vorhanden ist. Auch ein gut saniertes Gebäude mit durchschnittlichem Mietniveau ist in Ordnung. Auf keinen Fall in Frage kommen Objekte mit hohem Mietniveau, die gleichzeitig Sanierungsstau aufweisen.
Insbesondere eine genaue Aufstellung der Mieten ist hierbei wichtig. Wir betrachten in diesem Schritt jede Wohn-/Gewerbeeinheit und bewerten deren Mietniveau im Einzelnen. Stellt sich beispielsweise heraus, dass ein Gewerbemieter eine in dem lokalen Markt überdurchschnittlich hohe Miete zahlt, oder der Mietvertrag eine geringe Restlaufzeit aufweist, fällt das negativ in die Bewertung. Vergleichsweise niedrige Quadratmeter-Mieten bei Wohnungen sind dagegen ein positives Kriterium. Wir prüfen ebenfalls den Zeitpunkt der jeweils letzten Mieterhöhung, um abschätzen zu können, inwiefern eine kurzfristige (aber faire und sozialverträgliche) Ertragssteigerung unmittelbar nach Kauf möglich ist.
In die detaillierte Kalkulation fließen auch erstmalig Kostenschätzungen für anstehende Sanierungsmaßnahmen ein. Die Kosten werden i.d.R. anhand von Erfahrungswerten geschätzt und mit einem großzügigen Risikoaufschlag versehen.
Die detaillierte Kalkulation bereitet gewissermaßen die Objektbesichtigung vor. Bei der Besichtigung erfolgt der Abgleich der zuvor, anhand übermittelter Informationen erstellten, Kalkulation. Insbesondere die Einschätzung des Sanierungszustandes, inklusive der geplanten Kosten für kurz- und mittelfristige Sanierungsmaßnahmen, können nur durch die vor-Ort Besichtigung des Objekts geprüft werden. Aus unserer Erfahrung schätzen viele Eigentümer und Makler den tatsächlichen Zustand von Immobilien falsch ein. Jede Immobilie ist einzigartig und weißt Besonderheiten auf. Beispielsweise kann es sein, dass sich bei einem Altbau eine zentrale Heizungsanlage aus bautechnischen Gründen niemals kosteneffizient einbauen lassen wird. Wenn jedoch bei Kauf absehbar ist, dass mittelfristig die Heizungsanlage erneuert werden muss, so muss bereits zu diesem Zeitpunkt die angestrebte Anlagentechnik eingeplant und kostenseitig bewertet werden. Im oben genannten Beispiel bietet sich häufig eine dezentrale Erneuerung der Wärmeversorgung mittels Luft-Luft-Wärmepumpen an.
Wie Sie merken, sind all diese Aspekte komplex und können nur durch eine Besichtigung vor Ort eingeschätzt und bewertet werden.
Wurden bei der Besichtigung keine K.O. Kriterien entdeckt, wird die Kalkulation nochmals angepasst und anschließend ein Preisvorschlag ermittelt. Der Vorschlag hängt im Kern von folgenden Faktoren ab: Vermutete Anzahl konkurrierender Bieter, aktuelle Finanzierungsmöglichkeiten (insbesondere Zinsniveau), Sanierungszustand und die zu erwartenden Investitionskosten, Jahresmieteinnahmen. Auch der angebotene Preis laut Exposé/Inserat muss beim käuferseitigen Preisvorschlag berücksichtigt werden. Die Besichtigung von Schritt 3 dient hier unter anderem auch dazu, bereits vorab mündlich einen Preiskorridor zu eruieren. Je nach dem, wie lange ein Objekt bereits auf dem Markt ist und welche Wertigkeit dieses aufweist, können sich Verhandlungsspielräume im Gespräch abzeichnen.
Auch wenn es zahlreiche verhandlungstaktische Erwägungen gibt, ist die Grundlage für den Preisvorschlag jedoch stets unsere eigene Kalkulation. Diese legt gewissermaßen einen Wohlfühlpreis fest, den wir gerne bereit sind zu zahlen. Von diesem Preis ausgehend, versuchen wir verhandlungstaktisch einen niedrigeren Preis zu erzielen.
Wurde für die Abwicklung der Immobilientransaktion ein Makler engagiert, so läuft die Verhandlung i.d.R. ausschließlich über diesen als Vermittler. Je nach dem, wie gut die Beziehung zum entsprechenden Makler ist, ist ganz klar erkennbar, dass dieser die Interessen einer Partei durchaus stärker vertritt, als die einer anderen Partei. Man kann generell sagen, dass in einer Marktlage, in der das Angebot die Nachfrage übersteigt, dem Makler mehr daran gelegen ist, die Interessen des Käufers durchzusetzen. Nur durch den Käufer kann es zum Geschäftsabschluss kommen, welcher i.d.R. die Voraussetzung für die Maklercourtage ist. Diese Tatsache berücksichtigen wir stets in unserer Verhandlungstaktik und wir können mit Stolz sagen, dass uns dadurch in der Vergangenheit bereits äußerst rentable Transaktionen gelungen sind.
Wir wissen aus unserem eigenen Alltag, dass Zeit eine wertvolle Resource ist. Daher ist es eine unserer größten Prioritäten zu vermeiden, unnötigen Arbeitsaufwand bei unseren Investoren und Geschäftspartnern zu erzeugen. Ein unnötiger Aufwand würde vor allem dann entstehen, wenn wir Objekte zur Prüfung einer Finanzierung vorlegen, bevor unsererseits alle relevanten Details geprüft und verhandelt wurden. Unser Anspruch ist es, die Objektprüfung möglichst vollumfänglich abzuschließen und Banken und anderen Investoren nur eine solide und fertig kalkulierte Immobilie, inklusive aller relevanten Objektunterlagen, vorzulegen. Die Preisverhandlung ist zu diesem Zeitpunkt meist noch nicht vollständig finalisiert. Zumindest ist jedoch sichergestellt, dass unser Wohlfühlpreis aus Schritt 4 keinesfalls überschritten wird.
Das erspart auf beiden Seiten Zeit und Nerven. Sie als Investor können erwarten, keinen überflüssigen Prüfaufwand zu haben. Wir als ihr Kunde erhalten durch dieses Vorgehen meist deutlich verbindlichere und raschere Finanzierungszusagen.
Aus unserer Sicht ist es mit die schwierigste Aufgabe, einen zeitlichen Gleichklang von Finanzierungszusage und Beurkundung des Kaufvertrags herzustellen. Vor allem bei interessanten und rentablen Objekten wollen wir gegenüber dem Verkäufer mit maximal möglicher Verbindlichkeit auftreten. Dies beinhaltet allen voran die Vereinbarung eines konkreten Termins zur Unterzeichnung des Kaufvertrags. Diesen Termin legen wir meist ca. 3-5 Wochen in die Zukunft, nachdem Einigkeit über den Kaufpreis entstanden ist. Zu dem Zeitpunkt, in dem wir den Beurkundungstermin vereinbaren, liegt meist noch keine finale Finanzierungszusage vor. Da wir jedoch in unserer Objektprüfung und Kalkulation äußerst akribisch und realistisch vorgehen, bekommen wir für 97% der vorgelegten Objekte eine Finanzierungszusage. Es kommt fast nie vor, dass wir einen bereits vereinbarten Beurkundungstermin nochmal absagen. Da wir die Finanzierungsanfrage häufig ca. 1-2 Wochen starten, bevor der Kaufpreis abschließend verhandelt ist, gewinnen wir für unsere Investoren wertvolle Zeit für deren Objektprüfung. Sie als Investor haben damit i.d.R. 5-6 Wochen Zeit, von der Vorlage des Objekts bis zur Beurkundung des Kaufvertrags.
Die Beurkundung führen wir ausschließlich durch, wenn die Finanzierung gesichert ist.